穿越周期，200+住房租赁前行者共探未来之路

作为“十四五”规划的关键年份，2024年中国住房租赁行业迎来了保障性租赁房源的大量入市，这标志着行业进入了一个以品质、效率和服务为核心的竞争新阶段。面对房源快速增加带来的内部结构失衡问题，住房租赁行业急需解决品质不足、效率低下、服务短缺和资产管理能力待加强等问题，以实现高质量和可持续发展。

以“穿越周期”为核心议题，2024年6月25日，文旅一站式服务平台迈点联合文旅资产管理平台迈居在北京新云南皇冠假日酒店盛大开启了“第十三届迈点品牌发展大会之住房租赁论坛”。立足民生保障，聚焦青年群体租住需求，围绕住房租赁行业的品牌发展与投资走向，对政策、运营、资产管理等系列核心话题进行了深入的解读和探讨，从政策影响下的企业宏观战略布局、差异化运营模型，资产管理模式等三大维度，为行业发展贡献力量！

本届论坛汇聚了超200位来自住房租赁行业的领军人物、政府领导、地产投资代表、行业研究人士以及媒体代表。魔方、乐乎、安歆、雅诗阁、睿星资本、恒力、新派等从多元化视角切入，探寻住房租赁市场可复制路径及未来发展契机，致力于构建并持续提升品牌投资价值；寓信、海尔、戴德梁行以及各地协会组织等积极赋能，携手促进行业向高效率、高品质全面进步。

　图注：杭州东方网升科技股份有限公司首席运营官兼迈点总裁罗钦

在开幕致辞中，杭州东方网升科技股份有限公司首席运营官兼迈点总裁罗钦表示，政策推动下的住房租赁市场正处于变革的浪潮之巅，行业迎来了更为广阔的发展空间；迈点研究院首席分析师郭德荣发布的《2024年中国住房租赁品牌发展报告》则揭示，住房租赁市场目前已经进入快速成长期并逐步向成熟期靠近，国资系的加速进入和融资变化中的"首发+扩募"双轮驱动，为住房租赁市场注入了新的活力。

图注：迈点研究院首席分析师郭德荣

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副秘书长王霞进一步提出，回到长期视角，我国住房制度经历了从以租为主到重购轻租、再到租购并举的转变。从市场经济发达国家经验来看，租赁市场不可或缺，且经济越发展，越需要租赁市场。因此，国家对住房租赁的重视程度不会降低，住房租赁未来可期！

图注：中国房地产估价师与房地产经纪人学会副秘书长王霞

政策支持进一步推动了住房租赁行业的发展，住房租赁企业如何紧跟趋势，实现更好发展？

图注：杭州东方网升科技股份有限公司首席运营官兼迈点总裁罗钦（左）和魔方生活服务集团CEO柳佳（右）深度对话

魔方生活服务集团CEO柳佳表示，住房租赁企业应积极拥抱新质生产力，探索新技术的应用，提升行业的科技化程度和运营效率。在她看来，数字化、智能化等新技术可以显著提升运营效率、优化产品和服务。以数字化为例，数字化管理工具可以帮助住房租赁企业优化运营效率，提升线索转化率，实现管理的可视化和实时干预；而智能化设备可以提升住房租赁行业的管理效率和客户感知，同时还能提供风险防控措施。她强调，供应链合作伙伴的产品应帮助住房租赁企业提升效率、控制成本、简化操作流程；同时关注年轻客群的情绪价值，创造情感链接，赢得市场。

图注：杭州东方网升科技股份有限公司首席运营官兼迈点总裁罗钦（左）和乐乎集团创始人、CEO罗意（右）深度对话

乐乎集团创始人、CEO罗意表示，企业增长模式要思考如何从“运营管理”向“运营+资产管理”的转换，更加注重资产的品质和未来的盈利能力。过程中，住房租赁企业要尊重资产的周期属性，不能盲目自信，要控制好资产的获取成本且主动减低租金的增长预期。在他看来，未来住房租赁行业会多元化，具体包括从业主体和产品的多元化，如养老型公寓和家庭型公寓会有发展机会。“三年后租赁住房行业会各得其所，资管机构应注重质量，慢下来做精项目”。

不论是积极拥抱新质生产力提升效率、优化体验，还是睿智规避资管之坑、注重资产品质和盈利价值，运营策略都是核心。

已经在租赁行业深耕 17 年的安歆集团创始人&CEO徐早霞结合其10年的发展表示，要坚定地强调运营商在资产和整个租赁价值链中的主导地位。在资产的运营过程中，一个关键的原则是以终为始，即运营商必须在市场定义、分析、产品设计和未来业绩承诺等方面发挥主导作用。只有这样，才能确保资产的投入得到有效保障。

图注：安歆集团创始人&CEO徐早霞

在租赁价值链上，不同背景企业的需求和优势也各不相同。杭州市安居宁巢投资有限公司总经理吴熠钧认为，在从事住房租赁行业时，国有企业的灵活性相对不足，要积极寻求具备科技赋能和商业运营能力的优质企业作为运营合作伙伴。

华发优生活租赁服务公司执行副总邵俊认为，国企在资产运营中要承担国家责任，服务有基础租赁住房需求的人群，打造符合不同年龄段客群需求的产品。同时，他呼吁行业同仁回归服务客群本身，共同打造资产运营和租赁住房产品。

金地草莓社区副总经理郑粤元强调，伴随着房地产周期的变化以及住房租赁行业的转变，过去大规模开发、追求体量的模式不可持续，如今更注重通过管理和服务提升效率，将全流程管理能力和对资产增值的理解融入项目运营全过程，实现资产增值。

百瑞纪集团联合创始人杨稷补充道，国家推动保租房后，国企需求更加多样化，小规模国企管理保租房规模较小，倾向于找市场上优秀的运营商进行运营管理；中等规模国企可能会拿出一部分项目与民企合作；大规模国企一开始可能自行运营，但在管理多种产品类别时，也会在某些不擅长的领域与专业的民企运营商合作。

城家战略投资部副总裁秦婷婷也认为，住房租赁市场和国企客户越来越重视专业价值，在项目开发早期就需要专业、细致的运营前置服务。相对应的，运营服务商需要不断创新，创造有价值的细分服务，如代建服务、早期的前测咨询、承接查验等，这些服务要以运营商的视角提供干货，满足国企客户的需求。

在广东省住房租赁协会会长刘昕看来，资产的价值在于运营回报，但当前住房租赁行业特别是保租房在计算成本和回报率时，不符合市场规律。要使行业健康发展、穿越周期，需解决上述矛盾点，真正通过运营提升资产价值，达到合理回报率。

图注：迈点住房租赁总经理陈佩、杭州市安居宁巢投资有限公司总经理吴熠钧、百瑞纪集团联合创始人杨稷、华发优生活租赁服务公司执行副总邵俊、金地草莓社区副总经理郑粤元、城家战略投资部副总裁秦婷婷、广东省住房租赁协会会长刘昕（从左往右）

不论是国企还是民企，身处租赁价值链上的所有企业都应根据不同的运营策略倾向，聚焦“创造价值”进行多元化的运营增效。

图注：雅诗阁中国董事总经理黄伟民

以发展40年的雅诗阁为例，据雅诗阁中国董事总经理黄伟民介绍，得益于全球精细化管理能力以及 40 年经营服务型公寓的丰富经验，雅诗阁已经构建了多元化的品牌矩阵和产品系列，打造出市场差异化的竞争优势。

图注：睿星资本Greystar运营负责人朴美英

睿星资本Greystar运营负责人朴美英则指出，多样化的市场活动和独特的公区空间，能够吸引客户并提升他们的居住体验。同时，她还特别强调了线上营销的优势。通过小红书等平台的推广，睿星资本Greystar项目积累了大量的粉丝，并在微信等私域流量中取得了较高的点击量。对此，恒力酒店管理有限公司市场营销负责人郝明进一步补充道，在市场营销上，中小酒店集团要充分利用长租客群和线上营销，尤其是要持续借助KOL、直播等方式进行线上引流。

图注：恒力酒店管理有限公司市场营销负责人郝明

在住房租赁企业通过多元化运营方式、聚“效”创价值的同时，住房租赁行业优质供应链企业海尔和寓信也依托自身资源和产品优势，针对公寓场景的运营痛点，提供了各自的解决方案。

图注：海尔空气产业国内市场政企用户总经理豆红生

海尔空气产业国内市场政企用户总经理豆红生指出，高品质、智能化的租住体验已成为运营商打造品牌差异化竞争优势的关键因素之一。海尔推出的公寓经营模式解决方案，能够影响租户的消费决策以及提升租住体验。与此同时，借助智慧物联设备、一体化云平台，海尔也能帮助运营商实现降本增效。

图注：寓信科技创始人/CEO、城住数科总经理张凯

寓信科技创始人/CEO、城住数科总经理张凯也表示，随着城市化和人口增长，住房租赁市场稳定发展的同时也面临业务合规性、管理成本和数据管理等方面的挑战。他提倡运用物联网、云计算和BI数据分析等技术，通过构建智慧园区IoT平台，实现对人、车、房、物和服务的全面管理，提升整体运营效率。

任何商业模式实现可持续发展的底层是交付盈利价值。新派公寓不动产基金创始人王戈宏总结道，中国公寓行业历经十年野蛮生长，培养了很多品牌，但前十年头部企业所剩无几，其核心问题是商业模式未跑通，2022至2023 年运营商再融资近乎为零。在他看来，中国房地产商品化率过高，可借鉴新加坡模式，未来政府收购存量转保障房，运营型资产经良好运营发行公募 REITs。这个可行化路径下，他指出，公募 REITs 给中国公寓行业带来轻资产机遇，重资产可通过私募激发投资热情。

图注：新派公寓不动产基金创始人王戈宏

戴德梁行中国区资本市场部联席主管董事总经理刘兵同步表示，中国公寓行业在大宗交易市场中的关注度不断增加。从交易数据看，虽然绝对值相对住宅交易规模较小，但在其他业态交易额度下行时，公寓相关交易上升。各类金融机构如银行、保险、私募不动产基金等对公寓赛道的投入增加。REITs 的发展带动了资产交易活跃，尽管分红比例相对较低，且股价有波动，但公寓市场因现金流能覆盖银行贷款利息及部分本金偿还，回报率提高，吸引了包括外资等在内的众多投资机构。

图注：戴德梁行中国区资本市场部联席主管董事总经理刘兵

那落地到具体企业，又如何提升资产管理价值？在高和资本公寓事业部总经理王纯杰的主持下，围绕“资管升级，实现深层链接”主题，一呆集团副总裁傅铮、中海商业长租公寓管理中心总监张仁勋、方隅控股投资总经理赵崇杰、铂顿国际公寓事业发展中心负责人彭松富、创联工场创始人&总裁冯希祥、小河迷仓青春社区创始人兼CEO池锋进行了深度的探讨。

结合一呆集团运营业务，傅铮分析道，目前资产方如房地产开发商，受经济周期下行影响，现金造血能力减弱，更倾向少投入或不投入来盘活闲置资产。对于现金流不紧张的开发商，也会权衡是先出租获取持续现金流还是低价套现。资金方除关注投资回报率和回本周期外，风险偏好更趋谨慎，对投入金额更为斟酌。

张仁勋认为资金资产与管理方之间存在难以兼顾的三角关系。资金端方面，海外募资成本自 2022 年底急剧攀升，目前人民币成本相对更低；资产端方面，关注资产如何退出，当前退出方式单一，分派率影响前期估值和企业利润；运营端方面，更关注运营效率和稳定性，较少考虑对估值的影响。要达到良好平衡，需在投资端就将退出和运营端考核强捆绑。

赵崇杰指出，从资产方角度来看，两三年前从包租模式转型做重资产或基金模式时，大量资金涌入，政府也提供了较多供给，导致如今项目建成入市给资产方带来压力。不过，外资对中国市场的配置看法不一，有的追求长期配置，有的则根据情况调整。作为投资方或资产拥有方，未来投资需更谨慎，不仅看区位，还要关注竞争者定位，不断升级和迭代产品，注重定位和投资自律性。

彭松富强调，我国已真正进入存量时代，大量保租房的入市迫使资产方下场，这对资产运营方提出了更高要求，只有资产方、资金方、资管方紧密配合，完成融投管退的闭环，实现各取所需，才能真正做好资产管理。

冯希祥指出，与资产方合作模式上，和国央企合作采取轻资产输出管理模式，通过提升价格和收益率获取运营费，因国央企有资本、资金和资源优势，但资产出租价格有审计限制；与民营企业合作则租赁资产并压价，通过产品打磨和运营保障双方收益。与资金方合作共同拿资产做项目，目前资产收益率能做到 8%到 10%，高于长租和轻资产运营。

池锋指出，从宏观角度看，资方对市场和链条把控度强，资产方相对弱势。资管方全链条工作但收益微薄，起到媒介和润滑剂作用，促进双方交易以获得工作机会。以深圳为例，作为公司主战场，这里做酒店或公寓生意难度大，因办公楼和商业总量大，产业结构变更致商旅结构减少。

图注：高和资本公寓事业部总经理王纯杰、一呆集团副总裁傅铮、中海商业长租公寓管理中心总监张仁勋、方隅控股投资总经理赵崇杰、铂顿国际公寓事业发展中心负责人彭松富、创联工场创始人&总裁冯希祥、小河迷仓青春社区创始人兼CEO池锋（从左往右）

聚焦自身业务，精益求精将助力住房租赁企业获得更长远的发展。在当天晚上隆重举行的中国租赁地产业 2023年度MBI研究成果发布盛典上，经过时间和市场考验的住房租赁企业品牌已经获得了行业的嘉奖。

作为本届大会&盛典的战略合作伙伴，城发美寓、招商伊敦公寓、安居·宁巢公寓、中海长租公寓、承寓、东南青年汇、厦门地铁TOD·地铁公寓、新黄浦·筑梦城、金地草莓社区、8901公寓、 恒力悠客酒店公寓、铂顿国际公寓、方隅公寓、海尔、美的、凯迪仕、寓信科技、合众致达共同参与和见证一年一度的行业荣耀时刻。

2023年度住房租赁MBI杰出品牌

 

2023 年度住房租赁 MBI 推荐服务商

 

2023年度住房租赁国资系MBI十强品牌

 

2023年度住房租赁地产系MBI十强品牌

 

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